Коммунальные платежи и эксплуатация многоквартирного дома

Кто несет расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома: собственник или арендатор? Кто устанавливает размер расходов на содержание дома? Как заставить собственников, которые не хотят участвовать в общих расходах, платить за ремонт? Кто должен возмещать ущерб, если ремонт был не сделан вовремя? На эти и многие другие вопросы ответит адвокат и юрисконсульт нашей рубрики Константинос Дедес.

Константинос А. Дедес, адвокат, глава юридического бюро DEDES & ASSOCIATES LAW FIRM.

Греция, 106 75, Афины, Пр-т Вас. Софиас 35 (ст. метро Эвангелисмос), Tел.: (+30) 210 3621415, факс: (+30) 210 3623308, general@dedeslaw.gr, www.dedeslaw.gr

Владелец ли вы жилья или арендуете квартиру — вопросов по его содержанию и использованию возникает множество. А если попадется нечестный управляющий домом, то платежи могут вырасти до крупных сумм. Проверить правильность начисления коммунальных платежей и разобраться с расценками на различные услуги по содержанию жилья не просто – этим и пользуются недобропорядочные управляющие.

Тем не менее, практически каждый квартиросъемщик хочет, чтобы в его доме были все блага цивилизации, лестничная площадка блестела чистотой, а вход в подъезд украшали цветы, и готов за это платить, но адекватные деньги, соизмеримые со своими доходами. Давайте рассмотрим, как формируются расходы по содержанию жилья, от чего они зависят и как их можно уменьшить не в ущерб качеству.

Составляющие расходов

Расходы на содержание жилья складываются из двух больших групп – коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Коммунальные платежи – это плата за электричество, газ, воду, отопление и прочие составляющие коммунального рая, имеющие отношение непосредственно к местам общего пользования дома. Такие расходы рассчитываются исходя из установленных письменных правил дома (κανονισμός πολυκατοικίας). Эксплуатационные расходы включают в себя все затраты, необходимые для технического обслуживания дома, поддержания инфраструктуры и обеспечения безопасности жильцов.

В понятие «техническое обслуживание» входит заключение договоров на коммунальное обслуживание, обеспечение требований пожарной безопасности, контроль за состоянием дома и его инженерных систем (отопление, вода, канализация, электричество, вентиляция) и устранение возникающих неисправностей, ремонт, освещение наружной территории, санитарное содержание: уборка мест общего пользования и придомовой территории (мытье лестничных площадок, подметание, полив сада и тротуара и т.п.), уход за зелеными насаждениями.

Что влияет на расходы?

Набор услуг, особенно дополнительных, а также их периодичность во многом зависят от пожеланий жильцов и их финансовых возможностей, поэтому они должны утверждаться на основании решения собственников помещений в многоквартирном доме. Проекты экономкласса чаще всего все ограничиваются базовыми услугами с минимальной периодичностью и соответственно небольшими расходами.

Каким образом распределяются коммунальные платежи между жильцами?

Расходы собственника или арендатора на содержание общего имущества должны быть соразмерны его доле в общем имуществе многоквартирного дома, то есть распределение коммунальных расходов осуществляется исходя из квадратных метров квартиры, этажности квартиры и иных писаных правил, установленных собственниками жилого дома (κανονισμός πολυκατοικίας) в котором вы проживаете как собственник или арендатор. Следовательно, доля квартиросъемщика помещения в общем имуществе соразмерна площади жилого помещения, находящегося в его индивидуальном пользовании. Однако, если общим собранием жильцов единогласно принято решение о равномерном распределении таких расходов независимо от метража квартиры, то так оно и будет и это не противоречит законодательству Греции.

 О чем не обязаны оповещать управляющего домом?

Собственник и арендатор не обязаны оповещать управляющего домом о заключенных соглашениях между ними и предоставлять ему договор аренды. Ответственность за недвижимое имущество несет его собственник, а не управляющий домом.

Техобслуживание лифта:  как часто оно должно осуществляться?

Обслуживание лифта является одним из самых основных и постоянных затрат каждого многоэтажного дома. Согласно законодательству Греции каждые 45 дней лифт установленный в здании независимо от количества этажей должен быть проверен на исправность, а это 8-9 техобслуживаний в год.

Обнародование данных о коммунальных платежах – законно ли это?

Вопрос о защите персональных данных, связанных с вывешиванием таблицы расходов коммунальных платежей на стене подъезда многоквартирного дома регулируется законодательством Греции по защите персональных данных. В нем говорится, что это допустимо по усмотрению управляющего домом в качестве метода воздействия своевременной оплаты коммунальных платежей. Место для вывешивания не должно быть легко доступно для третьих лиц: это не должен быть лифт или место у выхода из подъезда дома, но это может быть лестница в подвал, коридор какого-либо этажа.

Каким образом рассчитывается фиксированный расход за независимое отопление для каждой квартиры? 

Каждый квартиросъемщик обязан участвовать в приобретении топлива независимо от того, будет потреблять его или нет. Вы считаете это несправедливым? Когда квартира пуста и не обогревается это влияет на соседние квартиры, то есть возникают тепловые потери и требуется еще больше топлива для их обогрева. Кроме того, установленная горелка способна удовлетворять потребности определенного количества квартир и, когда меньшее количество квартир обогревается, горелка использует для обогрева больше топлива, чем это необходимо.

Помните, что каждый жилой дом подобен маленькому предприятию со своим писаным уставом, где прописаны права и обязанности жильцов.