Airbnb и туристическое жилье

 

Последние шесть-семь лет компании Airbnb удалось опрокинуть статус-кво на рынке отелей и гостиниц, расшириться и получить значительную долю рынка. Подробнее о действующем в Греции законодательстве, касающемся краткосрочной аренды недвижимости, рассказывает постоянный ведущий нашей рубрики адвокат Константинос А. Дедес.

Константинос А. Дедес, адвокат,

Глава юридической компании DEDES & ASSOCIATES LAW FIRM

Греция, 106 75, Афины, Пр-т Вас. Софиас 35 (ст. метро Эвангелисмос)

Tел.: (+30) 210 3621415, факс: (+30) 210 3623308 

general@dedeslaw.gr, www.dedeslaw.gr

Несмотря на то, что популярность платформы Airbnb в Греции гораздо ниже, чем в других странах, в 2016 году отмечено ее увеличение почти на 150%, а в отдельных городах или районах Афин еще выше. По оценкам, оборот платформы в Греции в 2015 году превысил 2 млрд. евро, а количество зарегистрированных на платформе объектов превышает 30.000. В целом арендуемых легально или нелегально объектов в стране через peer-to-peer приложения и сайты предположительно около 50.000, но оценка рынка говорит о гораздо большем их числе.

В исследовании Grant Thornton, опубликованном в октябре 2016 года, указываются 87.000 зарегистрированных на различных платформах аренды объектов, из которых 31.000 не сертифицированы, в то время как оценка общей суммы туристических расходов составляет от € 1,380 до 1,460 млрд евро ежегодно. Параллельно с этим, общий потенциальный вклад в экономику от налогообложения расходов на жилье оценивается в 322 млн, когда как реальный вклад (от поступлений НДС) оценивается в 28 млн евро.  Таким образом очевидно, что потенциальные потери бюджетных доходов (НДС, местные налоги, страховые взносы) от замещения проживания составляют около 195 млн евро. Самым тревожным результатом исследования является потеря 15000 рабочих мест в индустрии туризма.

Для того, чтобы обратить вспять потерю государственных доходов был принят закон 4446/2016, который вступил в силу с 1 февраля.

Предусмотрено, что продолжительность аренды такого жилья не должна превышать 90 дней в году, а для островов менее 10.000 жителей, 60 дней. Доход, полученный от этой аренды будут облагаться налогом в соответствии с положениями налогообложения арендной платы. Эти ограничения могут быть превышены только для лиц, чьи доходы не превышают 12.000 евро.

Также предусмотрено:

  • Регистрация в Реестре краткосрочной аренды недвижимости в Независимой службе по государственным доходам.
  • Не разрешается регистрация более двух (2) объектов на каждый налоговый номер получателя доходов.
  • Площадь не менее девяти (9) квадратных метров, естественное освещение, вентиляция и отопление.
  • Законное разрешение на строительство.
  • Меблированные объекты без постельного белья.
  • Договоры аренды, которые не соответствуют условиям, установленным законом 4446/2016, является законным, только если они касаются туристической недвижимости, оснащенной специальным знаком ΕΟΤ.
  • В случае не регистрации арендодателя в Реестре, или если зарегистрировано более двух (2) объектов на каждый налоговый номер получателя доходов, предусмотрен административный штраф в размере от пяти тысяч (5000) евро.
  • Аренда или субаренда недвижимости в соответствии с законом о краткосрочной аренде не предполагает обязательного страхования ЕФКА для арендатора или субарендатора.
  • Доход, полученный от краткосрочной аренды считается доходом от недвижимости и облагается налогом в соответствии с положениями статьи 39 и пункта 4 статьи 40 Закона 4172/2013: облагаться налогом по ставкам арендной платы от 15% до 45% в зависимости от суммы дохода.
  • Договор аренды, соответствующий положениям о краткосрочной аренде, освобождается от уплаты НДС.

Однако, на практике, применение закона и сбор доходов пока «заморожены», и, несмотря на заявления правительства о борьбе против уклонения от уплаты налогов, до сих пор не создан специальный реестр для регистрации арендуемой недвижимости, как отмечают игроки туристического рынка.

С помощью новой процедуры Fast track, в соответствии с законом 4179/2013 (ΦΕΚ Α’ 175 8/8/2013) владельцы загородных домов, построенных в местах отдыха в Греции, которые они намерены использовать в коммерческих целях для размещения туристов, обязаны получить специальный знак «Туристическое жилье» (Ειδικό Σήμα Λειτουργίας «Τουριστικό Κατάλυμα»).

Получение специального знака «Туристическое жилье» дает возможность владельцам загородных домов:

  1. Легально сдавать их в аренду или продавать.
  2. Избежать штрафа. Важным является положение закона о том, что домовладелец, который арендует недвижимость для туристического использования без специального знака «Туристическое жилье», подлежит немедленному наложению штрафа в размере 50000 евро.
  3. Получение дополнительного источника дохода, начиная от 400 до 3000 евро в сутки в районах с сильной туристической деятельности, таких как Санторини, Миконос.

Специальный знак выдается Всегреческой организацией Туризма (ЕОТ) в течение 10 дней с момента подачи заявления, если объект соответствует всем предусмотренным требованиям. Важно отметить, что это знак не имеет срока действия. Если есть бассейн, он должен быть указан в заявлении, которое подается в региональное отделение ЕОТ.

После получения специального знака объект недвижимости определяется как «жилье» и ему придается индивидуальный идентификационный номер. Этот номер также получает и досье объекта, которое будет храниться в ЕОТ.

Что касается туристических резиденций, закон из делит на:

  • Меблированные резиденции (виллы) площадью не менее 100 квадратных метров с независимым внешним доступом, отдельным земельным участком и зданием, которые могут быть сданы в аренду посуточно.
  • Меблированные дома площадью не менее 40 квадратных метров каждый, с независимым внешним доступом. Допускается максимум десять (10) домов на каждом земельном участке.

Участок должен быть доступен и не должен находиться рядом с создающими шум объектами.  Участок должен быть однородным и может иметь одного или нескольких владельцев (физических или юридических лиц) в неделимой собственности, сумма долей которых должна составлять 100%. Все работы по благоустройству территории должны быть завершены.

В комплексе туристических меблированных резиденций одну из них разрешается пользоваться исключительно владельцу, и она не подпадает под действие специального знака «Туристическое жилье».

В комплексе туристических меблированных резиденций может быть общий бассейн, детские площадки, пункты общественного питания и консьерж.

В комплексе туристических меблированных резиденций с вместимостью десять (10) домов по крайней мере один из них должен соответствовать требованиям для людей с ограниченной подвижностью.

Заявление на получение специального знака «Туристическое жилье» для меблированных резиденций (вилл) может быть подано не только владельцем виллы, но и любым лицом, которое ее эксплуатирует на основании договора аренды.

Владельцы, получив специальный знак, имеют право сдавать в аренду свою недвижимость двумя способами:

  • как туристическое жилье с регистрацией в налоговой службе (виллы и дома)
  • без регистрации в налоговой службе (только для вилл) в соответствии с законом 4179/2013, статья 46 параграф 5, согласно которому дается возможность сдавать в аренду не менее чем на неделю и не более трех (3) месяцев в год. В этом случае владельцы могут просто указать доход от аренды в своей налоговой декларации.

Кроме того, каждый владелец имеет право сдавать в аренду до двух объектов. Доход от арендуемой таким образом туристической меблированной резиденции облагается налогом отдельно в соответствии с действующими положениями о налоге на прибыль от сдачи в аренду.