Рента AIRBNB
Какие изменения внесены в законодательство по краткосрочной аренде недвижимости
В последние годы в Греции все больше владельцев недвижимости предпочитают сдавать в наем туристам через онлайн-платформу AIRBNB свою недвижимость, чтобы извлечь максимальную прибыль из частной собственности. Квартиры, расположенные в зоне высокого спроса, находятся в районе исторического центра Афин, близко к станциям метро, около берега моря. Такая недвижимость может привлечь большое число клиентов, повышая максимально доходы для собственника.
Чтобы создать условия высокой доходности для краткосрочной аренды, в сравнении с долгосрочными контрактами, владельцу недвижимости необходимо инвестировать деньги и время, чтобы значительно увеличить свою личную «клиентуру» – то есть количество «ночевок», привлекаемых его недвижимостью за определенный временной период.
Законодательные рамки краткосрочной ренты
Согласно параграфу 111 закона 4446/2016 и изменениям зафиксированным в пар.36 закона 4465/2017 и в пар.84 закона 4472/2017, которые с тех пор в силе, созданы законодательные рамки, определяющие условия для краткосрочной и разовой ренты недвижимости.
В каком случае рента считается краткосрочной?
В пар. 111 закона 4446/2016 и пар.39 закона 4172/2013 упоминается исключительно и только краткосрочная рента, осуществляемая в рамках «экономии и распределения», – то есть аренда недвижимости, которая производится посредством цифровых платформ (Air bnb, Homeaway или Booking и т.д.) на определенный временной промежуток менее года, а также при отсутствии оказываемых услуг, кроме проживания и предоставления постельных принадлежностей (в последствии называемых «краткосрочная рента»).
Конкретно, в случае краткосрочной ренты под цифровыми платформами подразумеваются такие, которые предоставляют из себя инструмент для электронного оформления ренты и не ограничиваются только рекламой недвижимости. Следовательно, другие краткосрочные аренды недвижимости, заключаемые в частном порядке, а не с участием платформы, не подпадают под вышеуказанные рамки и считаются обычными гражданскими договорами, если только они не сопровождаются вышеуказанными услугами – в таком случае они рассматриваются как предпринимательская деятельность.
Налогообложение краткосрочных и долгосрочных рент
Налогообложение таких доходов от краткосрочной аренды не отличается от обычных долгосрочных случаев – налог определяется с коэффициентом 15% для первых 12.000 евро, 35% — от 12.001 и до 35.000 евро, а для дохода свыше 35.001 евро коэффициент налогообложения составляет 45%. Владелец недвижимости, если он сам не является управляющим, облагается налогом только за свои доходы, после выплаты вознаграждения Управляющего (частное лицо или компания).
Доход от краткосрочной ренты не подпадает под НДС.
При краткосрочной ренте не признаются расходы. Единственная скидка – это 5% от дохода на постоянные расходы, которые не соответствуют самим реальным расходам, включающим в себя следующие:
– взнос для электронной платформы (Airbnb, Booking, Tripadvisor и т.д.), колеблющийся от 3% до 15% от суммы «ночевки»
– оплата компании-управленца недвижимости (если сам владелец не может этим заниматься) в размере от 10% до 30%, в зависимости от предоставляемых услуг, от района, от сезона, от размера и вида недвижимости и т.д.
– жилищно-коммунальные расходы (свет, вода, другие коммунальные услуги, интернет, чистящие средства и т.д.)
– расходы на уборку помещения
– расходы на чистку-стирку постельных принадлежностей
– ремонт
– горючее на передвижение владельца при обслуживании квартиросъемщика при его размещении и отбытии, в случае если владелец не живет поблизости
– расходы на представителя владельца недвижимости при передаче-получении ключей (в случае если сам он не может присутствовать).
Обязательное декларирование доходов от ренты до 30 ноября 2018 года
В прошлом доходы от краткосрочной сдачи внаем недвижимости посредством электронной платформы не декларировались и, как следствие, не облагались налогом. Теперь же под «микроскопом» налоговиков окажутся все владельцы недвижимости, пользующиеся услугами электронных платформ и сдающих недвижимость методом Airbnb. Нарушители законодательства могут быть оштрафованы (до 5.000 евро), при этом сумма штрафа удваивается при каждом установленном повторе нарушения законодательства. Также могут быть применены по отношению к ним принудительные меры.
Все контракты, датированные после 1 января 2018, должны быть задекларированны, а владелец недвижимости обязан играть роль владельца гостиницы, требуя паспортные данные съемщика, и бухгалтера, обеспечивая регулярное уведомление и точность в отношении данных об аренде.
Краткосрочная рента, при которой съемщик отбыл до 30 августа 2018 года, должна быть задекларированна на электронной платформе Независимого Управления Государственных доходов (ΑΑΔΕ) до 30 ноября 2018 года. Все краткосрочные ренты со сроком отбытия съемщика после 31 августа 2018 года имеют сроки подачи заявления до 20 числа следующего месяца после его отбытия. Первые проверки будут осуществлены в начале декабря.
Управляющий недвижимостью и его обязанности
Для каждого объекта недвижимости определяется его Управляющий. Можно назначать более одного Управляющего, при условии что каждый из них занимается своей платформой. В случае, если Управляющий является одним из владельцев недвижимости, тогда он обязуется заявить объект недвижимости в Μητρώο с личными кодами доступа через TAXIS net. Для выдачи А.М.А. (αριθμός μητρώου ακινήτου) требуется А.Т.АК. (идентификационный номер объекта недвижимости) по праву владения. Сам же Управляющий обязуется к подаче деклараций о краткосрочной ренте, а также к составлению таблицы владельцев доходов. Остальные владельцы недвижимости освобождаются от выдачи А.М.А. и от подачи декларации информационных данных аренды недвижимого имущества.
Управляющий объекта недвижимости краткосрочной ренты может являться как частным лицом, так и компанией. Управляющий берет на себя сам процесс установки объекта на электронных цифровых платформах с целью краткосрочной ренты, а также общую заботу по аренде недвижимости.
Чтобы осуществить краткосрочную ренту ее Управляющий должен:
а) войти с личными кодами в TAXIS net в Архив (Μητρώο) недвижимости краткосрочного проживания, которое находится на сайте www.aade.gr, чтобы заявить недвижимый объект и приобрести АМА (метрический номер недвижимости), сопровождающий недвижимость на той платформе, где она зарегистрирована. Уточняется, что заявление фиксируется на каждый объект недвижимости отдельно.
б) выставлять АМА (номер объекта ) как на цифровых платформах, так и на носителе рекламы.
в)подавать Декларацию краткосрочной ренты до 20 числа следующего месяца с момента отбытия съемщика с квартиры
г) подавать единую Декларацию краткосрочной ренты на каждый объект недвижимости на последний день каждого квартала от начала функционирования приложения «Архив (Μητρώο) недвижимости краткосрочного проживания», где должны упоминаться все ренты, заключенные с 1 января 2018 года и до начала действия приложения «Архив (Μητρώο) недвижимости краткосрочного проживания»
При краткосрочной ренте недвижимости в настоящем законодательстве не существуют ограничения в методе функционирования, что касается числа объектов на каждого владельца недвижимости или максимального разрешаемого числа дней аренды ежегодно.
Airbnb помогло поднять резко количество посетителей-туристов – важный элемент для экономики страны, – но с другой стороны это повлекло за собой ограничение арендуемой площади для местного населения, так как многие владельцы недвижимости предпочитают сдавать ее через Airbnb. При этом происходит значительный рост цен на аренду квартир со стороны местного населения, которое вынуждается к перемещению в «нетуристические районы» города. Поэтому необходима коррекция законодательства мерами защиты постоянных жителей города, чтобы защитить их право на проживание.
Материал предоставлен адвокатом Николеттой КАПСИ.
