Купля-продажа квартир
Стоимость квартир в Афинах в прошлом году выросла на 4,2%, а цены за аренду жилья на 17-35%.
Нынешний год принес очередное повышение цен на квартиры в центральных районах Афин и взвинтил спрос на туристическую недвижимость по всей стране. Местные жители, как правило, никаким образом не участвуют в этом процессе.
Между тем, все труднее становится не только найти дешевое жилье в аренду, но и купить недорогую квартиру в Афинах и во многих крупных городах Греции.
О ситуации, сложившейся на рынке недвижимости и о том, что нужно знать, покупая квартиру, нам рассказывает Татьяна РАБ, руководитель агентства консалтинга «Экспресс Киниси», которое занимается посредническими услугами при покупке жилья.
— Татьяна, ни для кого не является секретом, что многие эмигранты продолжают активно покупать и арендовать так называемое вторичное жилье. Говорят, что цены на недвижимость пережили период падения и стали расти. Каковы нынешние тенденции на рынке жилья в Греции?
— Сейчас ситуация на рынке недвижимости изменилась — начинают подниматься не только цены, но уже ощущается состояние дефицита, нехватки жилья. Это объясняется тем, что есть некие лица, в основном иностранцы, главным образом китайцы, которые скупают жилье – дешевое и дорогое, большое и маленькое, все подряд. Дефицит жилья так же объясняется повсеместной сдачей квартир в аренду посуточно по системе Airbnb.
Думаю, что дефицит создается искусственно, с целью в дальнейшем сдавать жилье в аренду грекам. Китайцы вкладывают большие деньги, чтобы это потом работало на них.
Уже сейчас наши соотечественники не могут арендовать жилье стоимостью ниже 200 евро в месяц, только если через знакомых. А через газеты дешевле 230 евро в месяц квартир нет, и предлагаемые варианты сразу разлетаются.
— Да, я тоже была удивлена, когда предложила помощь в поиске квартиры девочкам-студенткам из сельской местности и не обнаружила объявлений о сдаче квартир в аренду на подъездах. Ведь раньше мои знакомые просто гуляли по району и в течение пары дней находили квартиру там, где им хотелось. Что же теперь делать?
— Если дело срочное, нужно обращаться к риэлтору, так как у них есть свои базы данных, рынок не стоит, просто снизилось предложение. Конечно, придется заплатить комиссионные, примерно в размере одной арендной платы. Если не очень срочно, можно искать на сайтах и по объявлениям в газетах.
Но стоит иметь в виду, что сейчас дешевое жилье в аренду – это низкое качество, различные проблемы в квартире, сырость и другие неудобства.
— Тем не менее, многие наши соотечественники имеют средства на покупку вторичного жилья и покупают квартиры. Каковы шансы найти жилье, и есть ли какая-то разница по районам города?
— Дефицит жилья наблюдается во всех районах. Недорогие квартиры, чаще в плохом состоянии, в центре Афин можно найти. Но не нужно тянуть и раздумывать, так как цены начали расти. Лучших времен не будет, если кто-то планирует покупать, нужно поторопиться.
Последнее время, на фоне нехватки, наблюдается явление, когда даже магазины стали переделывать под жилой фонд. Все знают, что сейчас масса магазинов простаивает и пустует. Владельцы пытаются от них избавиться, и находятся желающие приспособить их под жилье.
— Но для того, кто планирует переделать магазин в жилую квартиру, требуется документально поменять статус недвижимости. Это не простая процедура, это стоит денег, и покупатель вряд ли сможет самостоятельно переоформить такую недвижимость.
— Конечно, это стоит денег. Этими вопросами занимается инженер-строитель со специальной лицензией. Он делает предварительную оценку, решает, реальна ли переделка магазина в жилую квартиру и что для этого потребуется. Он же и будет заниматься оформлением документов. В принципе, у каждого агента по недвижимости есть свои инженеры, с которыми он сотрудничает. Так что, обратившись к специалисту, покупателю не нужно будет самому заниматься этим вопросом.
Именно этим мы занимаемся – координируем действия всех специалистов, участие которых необходимо для совершения сделки. Инженера-строителя, адвоката по проверке, нотариуса. Выясняем какие-то обстоятельства, которые возможно ограничивают продавца недвижимости, желающего продать жилье. Мы максимально учитываем интересы нашего клиента, который хочет купить или продать недвижимость.
— С чего начинается процесс покупки или продажи жилья, и какие специалисты, скажем так, действующие лица, принимают участие в нем?
— Во-первых, проводится проверка состояния недвижимости на возможные обременения в Кадастровой службе. Она является довольно кропотливой. В этой службе хранятся все архивы по действиям и манипуляциям с объектами недвижимости. Квартира может быть заложена в счет уплаты кредита. Владелец жилья может иметь долги в банках, налоговой инспекции и ему может быть предъявлена претензия на конфискацию. Такая претензия может быть предъявлена буквально за 5 минут до подписания договора купли-продажи. Поэтому, сначала адвокат делает детальную проверку в Кадастровой службе и еще раз, на последнем этапе, в день подписания договора. При этом необходимо проверить, не появились ли новые записи – долг может появиться в последний момент. Даже сам продавец может не знать или забыть о каком-то долге, или может надеяться побыстрее продать квартиру, пока ее не конфисковали.
Так же, необходимо проверить наличие долга за водоснабжение. Как правило, когда арендатор не оплачивает счета за воду, то долг, в конце концов, переходит к владельцу жилья. Еще бывает ситуация, когда прежний пользователь оформляет рассрочку на выплату долга за водоснабжение и, пока он оплачивает его, долг не виден в платежных документах. Это неприятно, но не всегда получается вынудить прежнего владельца оплатить долг за водоснабжение. С электричеством проще — старый долг за электричество будет числиться на том, на чье имя был оформлен счетчик, но с момента покупки квартиры стоимость потребления электроэнергии в какой-то момент будет предъявлена к оплате новому владельцу. Лучше, конечно же, вообще не допускать наличие каких-либо задолженностей у квартиры на момент покупки — ни за воду, ни за электроэнергию, ни за коммунальные услуги по дому (кинохриста).
Понятно, что самостоятельно проверить недвижимость на различные обременения частному лицу практически невозможно, этим должны заниматься квалифицированные специалисты, либо сам агент по недвижимости, либо адвокат.
Во-вторых, бухгалтер – очень важный специалист, участие которого необходимо для принятия решения о покупке недвижимости. Потому что перед приобретением квартиры нужно обязательно проконсультироваться с бухгалтером о том, есть ли у покупателя так называемый накопленный капитал, оправдывающий происхождение средств на приобретение жилья, чтобы знать, что потом может ожидать нового владельца квартиры. Причем, необходимо наличие накопленного капитала с учетом комиссионных выплат и налогов, которые будут оплачены при заключении сделки.
— Татьяна, вы нам тут очень метко обозначили бухгалтера словом «новый персонаж». До кризиса бухгалтеры не участвовали в сделках, налоговая не интересовалась недвижимостью, и никто ничего не проверял. Получается, что без бухгалтера у человека может возникнуть масса проблем?
— Да, совершенно верно. Если заранее не проконсультироваться с бухгалтером, величина налога за средства, происхождение которых не подтверждается, может составить несколько тысяч евро. Только бухгалтер может вам помочь избежать такой ситуации при условии, что подготовка к сделке была проведена правильно. Помимо определения суммы накопленного капитала, после подписания сделки бухгалтер декларирует право нового собственника на квартиру в налоговой инспекции через форму Е-9. Это тоже необходимо сделать сразу после покупки квартиры.
— Возможна ли сейчас ситуация, когда продавец запрашивает рыночную стоимость, но просит оформить сделку по кадастровой стоимости, а остальную сумму хочет получить неофициально? Раньше, до кризиса, такие сделки были очень распространены.
— Это реально, но конкретные суммы может указать только нотариус, который будет заниматься сделкой. Эта конфиденциальная информация должна оставаться между сторонами, неофициальная сумма не будет указана в официальном договоре.
Во-первых, именно нотариус определяет стоимость жилья. Все необходимые расчеты делаются в соответствии с базами данных, которыми располагают нотариусы. Поэтому, покупатель должен получить необходимые документы у продавца квартиры и передать их либо риэлтору, либо напрямую нотариусу. Нотариус не только определяет стоимость квартиры, но и рассчитывает на основании этой суммы все остальные выплаты по налогам, необходимые для завершения сделки. Именно нотариус составляет договор купли-продажи. Он следит за легальностью сделки, но его обязанностью не является учитывать все интересы клиента, об этом стороны должны позаботиться сами.
Каждый из участников процесса выполняет свою роль — и риэлтор, и нотариус, и адвокат. Случается, что покупатель приводит к агенту по недвижимости своего адвоката, но не он, а нотариус находит какого-то рода обстоятельство, которое препятствует совершению сделки. Иногда это затрудняет процесс, именно в таких случаях наше агентство выступает координатором действий всех специалистов, участие которых необходимо для завершения сделки.
Иногда в процессе купли-продажи оказывается, что одному из участников нужно указать сумму ниже, чем начальная. Например, этого может хотеть покупатель, потому что об этом ему сказал бухгалтер, так как у него не хватает капитала, а мы можем оправдать только 20 тысяч евро с учетом всех налогов, которые будут уплачены при покупке. Следующий вопрос возникает к нотариусу — можем ли мы указать в договоре сумму ниже 20 тысяч, для того чтобы уложиться в имеющуюся сумму с учетом всех выплат? И нотариус говорит да или нет, есть ли возможность для каких-то отклонений. Но затем, следует спросить еще и продавца, согласен ли он на занижение суммы сделки. Он может и не согласиться, так как после продажи этой квартиры он хочет купить другую и ему тоже нужно доказать происхождение средств на ее покупку.
За первые 2 месяца 2019 года в руки иностранцев перешли 2600 квартир. На первом месте китайцы, на втором россияне. Эти новые игроки на рынке недвижимости участвуют в программе Golden Visa, получая вид на жительство при покупке жилья в Греции.
126000 квартир в Греции сдаются на короткие сроки через платформу Airbnb. Это вызвало скачок цен за аренду жилья по всей стране. Например, в городе Ханья на Крите 4300 квартир сдаются через Airbnb и только 250 в долгосрочную аренду.
То есть на этом, заключительном этапе сделка может сорваться, так как у каждой стороны свои интересы. Возможна покупка квартиры по цене, превышающей имеющийся капитал, но в таком случае новому владельцу придется заплатить немаленькую сумму налога за средства, происхождение которых не подтверждается.
Так же нужно учесть, что при подписании сделки оплата должна быть произведена безналичным путем. А если покупатель получает эти деньги из-за границы, то правильно будет, если эти средства будут переведены с его банковского счета за границей на его же банковский счет в Греции. Для чего нужны эти детали? Для того чтобы сделать все правильно. Каждый случай уникален и задача нашего агентства заключается в том, чтобы найти оптимальное решение для удачного завершения сделки в интересах обоих сторон.
— Ну и наконец, вопрос о том, какие документы потребуются для сделки?
— Перечень документов нет смысла публиковать, но я обрисую ситуацию, как все происходит. На момент, когда человек собрался продавать квартиру, он ничего, как правило, заранее не готовит. Потому что необходимые для сделки документы стоят денег и имеют ограниченные сроки действия.
Сначала есть смысл получить от продавца копию договора на право владения недвижимостью. Эту копию нужно отдать либо агенту по недвижимости, либо нотариусу, которые и дадут ему необходимый перечень документов, требуемый на данный момент.
Например, в одной ситуации выяснилось, что продавец квартиры никогда не делал Е9 и не заявлял в налоговую о том, что является владельцем этой недвижимости. Поэтому, ему пришлось задним числом оформлять свои налоговые документы. И ему пришлось не только обращаться к бухгалтеру, чтобы оформить недвижимость, но и заплатить штрафы. Но, признаюсь честно, люди разные встречаются, бывают и малообразованные люди, которые не знают о своих обязанностях. Бывают ситуации с греками зарубежья, которые здесь не живут и не знают законов Греции, а когда решаются продать жилье, то сталкиваются с подобными проблемами.
Поэтому не надо спешить давать предоплату. Бывает, покупатель в погоне за хорошим вариантом, спешит отдать предоплату и ждет месяцами завершения сделки, а у продавца по каким-либо причинам затягивается оформление необходимой для сделки документации.
— Интересно узнать также о ловушках и ситуациях, которых нужно остерегаться при покупке жилья.
— Не нужно давать предоплату, пока нет полного видения ситуации и, даже если есть обременения квартиры, нужно четко знать, как проблема будет решаться. Если наличие задолженности препятствует оформлению продажи квартиры, в некоторых ситуациях нотариус может стать гарантом погашения такой задолженности. Тогда нотариус удерживает средства на оплату этого долга из средств, которые выплачивает покупатель по договору купли-продажи. И таким образом сделка завершается.
Повторю, не надо торопиться с предоплатой продавцу, это может ничем не закончиться. Даже если будет подписано частное соглашение, это может закончиться судами.
Также, в случае недостаточного знания греческого языка, желательно привлечь своего переводчика. Нет необходимости привлекать профессионального переводчика, это может быть близкий знакомый, имя которого будет внесено в договор, как ответственного за перевод договора, что может избавить покупателя от ненужных проблем.
И наконец, покупатель квартиры ни в коем случае не должен соглашаться на предложение продавца о предоставлении ему услуг своих адвоката и нотариуса. Он должен привлекать своих специалистов, которые выяснят все подробности о недвижимости и не утаят их от своего клиента, а также будут способствовать успешному завершению сделки.
Привлекая специалиста всегда в первую очередь стоит оценить уровень его профессионализма, а также то, насколько вы способны ему доверять.
Беседовала Ирина СТЕПАНОВА.
